Das eigene Haus ist für viele Menschen die größte Anschaffung im Leben. Entsprechend hoch ist die Bedeutung des Marktwertes, etwa bei Verkauf und Beleihung, aber auch im Erbfall. Der Krefelder Arnd Klein ist seit vielen Jahren als Sachverständiger im Immobilienbereich tätig. Im Interview erzählt der Architekt und Betriebswirt, worauf es in dieser Branche ankommt.
Herr Klein, Sie sind Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken – wann werden Sie gebraucht?
Es gibt verschiedene Bewertungsanlässe. Beispiele sind Erbschafts- und Betreuungsangelegenheiten sowie Nachweise gegenüber Finanzämtern oder Gerichten. Außerdem zu nennen sind Bewertungen im Rahmen von Testamentsvollstreckungen sowie für finanzwirtschaftliche Zwecke. Typisch sind zum Beispiel der „Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes“ und der „Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer“ gegenüber dem Finanzamt. Beides dient der Steuerersparnis.
Welche Qualifikation benötigt ein solcher Sachverständiger?
Der Begriff „Sachverständiger“ ist in Deutschland nicht geschützt. Im Grunde kann ihn jeder nutzen, der sich sachverständig „berufen“ fühlt und der die Bezeichnung nicht irreführend verwendet. Eine Gewähr für Qualität ist damit allerdings nicht gegeben. Für die Verwendung zur Vorlage eines Gutachtens bei Finanzämtern ist primär die Qualifikation „öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ oder die Qualifikation als „zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024“ zu nennen. Zur Vorlage vor Gerichten ist üblicherweise die Qualifikation als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger notwendig. Bei der Bewertung für Banken ist eine spezielle Zertifizierung für die Beleihungswertermittlung erforderlich.
Wie ist Ihr beruflicher Hintergrund?
Ich habe Architektur und berufsbegleitend BWL studiert. BWL deshalb, weil ich der Auffassung war und bin, dass nicht alleine technisches Wissen erforderlich ist, sondern daneben auch eine betriebswirtschaftliche Grundlage bestehen sollte. Nach einigen Stationen bei regionalen Architekturbüros bin ich dann 2001 zur WestLB in die Bewertungsabteilung gewechselt, wo ich ab 2005 die Leitung der Bewertungsabteilung für das Inland übernommen habe. 2011 habe ich mich dann für die Selbstständigkeit entschieden. Heute bin ich mit verschiedenen Firmen am Markt aktiv. Dazu gehört mein Sachverständigenbüro in Krefeld mit Nebenstelle in Stolberg.
Wer sind Ihre Auftraggeber?
Das können Privatpersonen, Berufsbetreuer, Testamentsvollstrecker, aber auch Gerichte, Banken oder öffentliche bzw. institutionelle Auftraggeber sein. In meinem Sachverständigenbüro in Krefeld werden regionale Privataufträge bearbeitet, die vor allem eine Qualifikation als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erfordern. Daneben gehört mir gemeinsam mit zwei Berufskollegen die Weritas GmbH, die inzwischen zu den Top 10 der freien Sachverständigengesellschaften für Beleihungswertermittlungen zählt. Mit der KVK ImmoWert GmbH, einer weiteren Gesellschaft, fertigen wir Verkehrswertgutachten für bundesweit tätige Kunden an. Insgesamt beschäftigen wir in unserem Firmenverbund etwa 25 Mitarbeiter.
Was genau bewerten Sie?
Alle mit Immobilien bebauten Grundstücke und auch unbebaute Grundstücke zählen zu den Bewertungsobjekten. Dazu gehören aber auch Rechte an Grundstücken und „grundstücksgleiche Rechte“ wie etwa das Erbbaurecht. Wichtig ist, dass für bestimmte Objektarten ein eigenständiger Erfahrungshintergrund notwendig ist. Dies gilt unter anderem für Betreiberimmobilien wie Hotels und Gastronomie oder Sozialimmobilien wie Altenheime und Krankenhäuser. In unseren Firmen können wir aufgrund der breiten Spezialexpertise alle möglichen Objektarten bewerten – angefangen bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bis hin zu Shopping-Centern und Krankenhäusern ist alles schon einmal auf unserem Tisch gelandet.
Wie hat sich die Tätigkeit in den letzten Jahren verändert?
Durch die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg haben wir seit etwa Ende 2022 ein deutlich verändertes Marktumfeld. Gestiegene Zinsen und verteuerte Bau- und Nebenkosten sind negative Einflüsse auf Immobilienmärkte. Allerdings scheinen wir die Talsohle erreicht zu haben – es wird eine Seitwärtsbewegung erwartet. Das dürfte sich – trotz leicht gesunkenem Zinsniveau und verbesserter Kaufkraft der meisten Arbeitnehmer – wohl auch nicht kurzfristig ändern. Aktuell machen die Möglichkeit des Nachweises eines „niedrigeren gemeinen Wertes“ bzw. „einer geringeren Nutzungsdauer“ von Gebäuden gegenüber dem Finanzamt einen größeren Teil der Bewertungsaufträge aus.
Was raten Sie Unternehmen und Privatpersonen, die einen Gutachter suchen?
Sie sollten unbedingt Wert auf eine fachliche Expertise legen, also nach Qualifikationen durch Aus- und Weiterbildung fragen. Außerdem sollten faire Beratungen im Vorfeld eines Gutachtens selbstverständlich sein. Ein Beispiel: Meinen Kunden bzw. deren Steuerberatern biete ich regelmäßig die Möglichkeit, einen Vorab-Check durchzuführen, ob sich der Aufwand zur Erstellung eines Gutachtens zum Nachweis eines „niedrigeren gemeinen Wertes“ im Einzelfall wirklich lohnt. Dazu stellen wir nur eine geringe Aufwandspauschale in Rechnung, die bei anschließender Erstellung eines Gutachtens verrechnet wird.
Arnd Klein
Vogelsangstraße 1a
47803 Krefeld
Telefon: 02151 – 15 85 828
E-Mail: info@klein-immowert.de
klein-immowert.de
Fotos: Felix Burandt